我が家の家選び③ ~持ち家の維持費を考えてみた!

住宅負担 住宅
この記事は約6分で読めます。

前回までは・・・

 住宅展示場で出会ったスウェーデンハウスに一目ぼれしてしまったものの、高級メーカーだという事実と直面した私たち。結局スウェーデンハウスでの建築は分不相応だとして見送ることにしたののですが、更に家にはローン返済以外にいろいろとお金がかかることを知るのです。

持ち家は色々とお金がかかる!

 住宅販売ののチラシなどで、”家賃並みの負担でマイホームが手に入ります!”というキャッチが踊っていますが、あれに騙されてはいけません。マイホームは、いろいろと考えていくと本当に様々な費用が掛かるのです・・・。

固定資産税

土地

 まず固定資産税は住宅を建築する土地にかかってきます。評価額×1.4%が本則ですが、200㎡以下で住宅が建っている場合は本則×1/6、200㎡超で住宅が建っている場合は本則×3/1の軽減制度があります。(これが、危険な空き家が減らない理由とも言えます)
 北海道であれば、それほど地価評価額は高くありませんが、それでも札幌等では一般住宅地でも10万/㎡程度となる箇所もあります。(東京などと比べればそれでも断然安いのですが・・・)

土地への固定資産税課税額の一例

試算①一般住宅用地(土地が200㎡超の場合、北海道では一般的)
固定資産評価:10万/㎡、231㎡(70坪)で、住宅が建設されている場合

固定資産評価額:10×231=2,310万
年間課税額:2,310万×1/3×0.014=107,800円
月額換算額:約9,000円

試算②小規模住宅用地(土地が200㎡以下の場合)
固定資産評価:10万/㎡、198㎡(60坪)で、住宅が建設されている場合

固定資産評価額:10×198=1,980万
年間課税額:1,980万×1/6×0.014=46,200円
月額換算額:約3,850円

 ちなみに、北海道の地方等では、路線価が1万/㎡程度のところも珍しくないため、その場合はあまり固定資産税の負担を考慮する必要はありません。(100坪くらいの土地でも年1万も課税されないこともあります)

 土地への課税で重要なのは、所有している限り半永久的に固定資産税の支払が続くということです。住宅本体への課税は老朽化等を考慮され徐々に評価額が下がるため、支払額も徐々に下がっていきますが、土地は評価額の上下はあるものの基本的に半永久的に発生し続けます。
 上記の例の場合、月あたり9,000円の支出が追加されるわけですが、これが半永久的に続くとすると結構な負担額となることがお分かりになるかと思います。
 ちなみに、10万/㎡は北海道ではかなり高い部類の評価額ですが、東京などでは40万/㎡程度の土地もザラにあります。その場合は年20万を超える支払いとなることもあります。

住宅部分

 土地の固定資産税をクリアした後に問題になるのがこの住宅部分への課税。
 住宅への課税は購入金額の5割~7割程度となることが多く、住宅(外構や空調設備含む)部分が2,500万円とすると、評価額は、1,350~1,750万程度となることが予想されます
 2020年3末までに建築が完了した住宅の場合、固定資産税の3~5年間の減免措置があります(延長されて、2022年3末までとなりました)が、これから建てようと思っている方はほぼ適用外となるでしょうから、純粋に評価額×1.4%の額が発生してくることになります。

課税初年度の一例

住宅価格:2,500万円、評価額:1,600万とすると

1,600万×0.014=224,000円 →(減免措置)で1/2=112,000円
月間換算:約9,500円(※4年目以降、評価額も減るものの倍額になります)

 月間1万弱(4年目以降、2万弱)と考えるとかなり厳しい・・・と思われる方も多いのではないでしょうか。
 但し、建物は建築後年数が経過するとともに評価額は低下していきますので、土地と違ってほぼ同じ金額が半永久的にに発生するわけではありません。おおよそ25年ほど経過した際に住宅部分の評価額は下限に達し、その後は下限のまま推移していくようです。

都市計画税

 もう固定資産税と一緒にしてくれ・・・と思いたくなるこの都市計画税。0.3%と固定資産税よりは低額なものの、地味にかかってきます。本則は評価額×0.3%。住宅にも、土地にもかかります。
 住宅部分の軽減措置はなく、土地部分は、住宅利用の場合、小規模住宅用地(200㎡以下)の場合1/3、一般住宅用地(200㎡超)の場合2/3の軽減措置があります。

都市計画税初年度の一例

住宅価格の評価額1,600万、土地は一般住宅用地評価額2,310万とすると(前述条件と同様)

〇住宅分 1,600万×0.003=48,000円
〇土地分 2,310万×2/3×0.003=46,200円
合計:94,200円
月換算:7,850円

修繕費用

 新築ならしばらくの間修繕は必要ないでしょうが、外壁や屋根の塗装修繕がたいていの場合15年経過ごとに発生します。相場としては150万程度が見込まれます。
 更に、給湯/空調機器は概ね持ったとしても10~15年が交換の目安となり、地域や住宅設備等にもよりますが、交換には50万程度を要すると推測されます。
 また、30年経過時点で水回りの大規模修繕が必要になる場合が多く、どこまでやるかにもよりますが300万程度を見ておく必要があります。
 その他、こまごまとした修繕も当然必要になってきますので、10年ごとに50万程度は必要。

 これらの修繕費用をすべて合算して30年平均で計算すると、年28万程度の積み立てが必要になってきます。これを月間に直すと約2.4万円
 もちろん、必ずしも積み立てる必要はないのですが、月平均に直すとやはり結構な金額であることが分かります。

火災保険料

 住宅ローンを利用する場合には火災保険への加入が義務付けられている場合がほとんどで、ほぼ必須で必要となります。
 住宅の構造や地域に大きく金額は左右されますが、準耐火構造の木造であれば概ね1万~2万/年が目安になるかと思います。
 これも月平均に直すと、約1,000円~1,700円程度。あまり大きな金額ではありませんが、毎月となるとじわじわ効いてくる額です。

全部合わせると結構な金額に・・・

 ここまで触れてきた以外にも持ち家を持つといろいろと費用は掛かってきますが、これまでに触れてきた内容を、土地は試算①、それ以外は最低金額、住宅ローンは月7万で考えると・・・

1か月にかかる住宅関連費用の概算(居住当初)
※端数処理しています。
  • 住宅ローン:70,000円(住宅価格2,300万~2,400万、35年ローンを想定)
  • 土地固定資産税:9,000円
  • 住宅分固定資産税:9,500円(※年数経過とともに低下する)
  • 都市計画税:8,000円
  • 修繕費用積立:24,000円
  • 火災保険料:1,000円
    • 合計:121,500円

 住宅ローンで月7万というのは、概ね2,300~2,400万程度の借り入れの場合が予想されますが、この程度の借り入れでも結局様々な費用を入れると月に13万以上かかってしまうのです。
 私たちが最初に憧れたスウェーデンハウスの場合、借り入れが3,000万を超えることが容易に想像できたので・・・、いかに私たちが現実を知らなかったかが分かります。何も考えずに購入していたかと思うとゾッとします。(繰り返しますが、スウェーデンハウス自体はいいメーカーだと思います

・・・で、私たちは中古住宅を探すことに

 この事実を知った私たちは、中古物件を回りまくる日々をスタートさせるのでした笑。
 この話はまた次回に。

タイトルとURLをコピーしました